Wohnen in Metropolen Forscher warnen erneut vor Immobilienblase

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Stuttgart

Kaufpreis/Jahresmiete

Q1 2005: 24,7

Q2 2021: 44,0

Kaufpreis/Jahreseinkommen

Q1 2005: 5,4

Q2 2021: 11,0

Gebaute Wohnungen je 1.000 Einwohner

2005: 2,0

2019: 2,3

In vielen deutschen Top-Städten ist die Blasengefahr am Immobilienmarkt schon seit Jahren hoch. Das geht aus Analysen des Berliner Marktforschungsinstituts Empirica hervor. Demnach ist die Wahrscheinlichkeit einer Blase umso höher, je eher

  • die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen (Teilindex Vervielfältiger)
  • die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen (Teilindex Preis-Einkommen)
  • in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden (Teilindex Fertigstellungen)
  • immer mehr Kredite aufgenommen werden (Teilindex Baukredite)

Diese vier Indikatoren – Vervielfältiger, Preis-Einkommens-Verhältnis, Fertigstellungen je Einwohner und Wohnungsbaukredite relativ zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) – messen Empirica-Analysten vierteljährlich. Aus den Ergebnissen erstellen sie einen Blasenindex. Die regionale Blasengefahr steigt in dem Index, wenn die entsprechenden Vergleichswerte aus dem Jahr 2005 überschritten werden.

In der Analyse für das zweite Quartal 2021 fällt laut Empirica-Experten vor allem der Trend in Schrumpfungsregionen auf.

„Erst vor vier Quartalen überschritten diese den Nullpunkt der Blasengefahr, jetzt nähern sie sich der 20-Prozent-Marke. Für diesen Weg haben die Schwarmstädte acht Quartale benötigt (2013 bis 15) und die Wachstumsregionen sogar neun. Verantwortlich für diese Entwicklung ist zum einen die Kaufpreis-Einkommens-Relation. Deren Zuwachs fiel im Vorjahresvergleich mit plus 9,8 Prozent ähnlich hoch aus wie in Wachstumsregionen (plus 10,1 Prozent), ein Jahr zuvor hinkte die Entwicklung mit plus 4,4 Prozent den Wachstumsregionen (plus 6,9 Prozent) noch hinterher.“ (Aus der Analyse zitiert)

DAS INVESTMENT stellt zwölf deutsche Großstädte vor, die vom Marktforschungsinstitut Empirica ausgewiesen werden. Den hier aufgeführten Städten bescheinigen die Experten eine hohe Blasengefahr – außer Köln (nur mäßig) weil dort zu wenig gebaut wird. Die Angaben beziehen sich auf das zweite Quartal 2021. 

Mehr Informationen zum Empirica Blasenindex finden Sie hier.

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